Hạn chế cho vay, bất động sản sẽ gặp khó

Hạn chế cho vay, bất động sản sẽ gặp khó

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng nếu được áp dụng, quy định này sẽ tác động rất mạnh đến lĩnh vực địa ốc, đặc biệt là các công ty bất động sản (BĐS) và người mua nhà.

Siết chặt cho vay bất động sản

Theo dự thảo thông tư trên, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%.

Thực chất đây là động thái nhằm hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường địa ốc. Ngay trong giải trình đi kèm, cơ quan soạn thảo cũng giải thích việc điều chỉnh tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản. Đồng thời giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, hiện chủ yếu là cho vay trung dài hạn.

Cũng theo NHNN, tín dụng trung dài hạn tăng cao gây áp lực lên ngân hàng bởi vốn huy động phần lớn là vốn ngắn hạn. Đặc biệt trong năm ngoái một lượng vốn lớn đổ vào kênh địa ốc. Đây là điều rất rủi ro và trong năm nay sẽ không để tình trạng này tiếp diễn.

Đáng chú ý, dự thảo còn nâng tỉ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Giải thích về thay đổi lớn này, NHNN cho biết đây là động tác nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực địa ốc.

Thực tế cho thấy không ít người mua căn hộ trong thời gian qua chỉ cần có vốn tự có khoảng 15%-30% giá trị tài sản, 70%-85% còn lại được ngân hàng cho vay. Bên cạnh đó, nhiều dự án BĐS chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng. Theo đó, chủ đầu tư vay ngân hàng để làm dự án và thế chấp bằng chính dự án đó cho ngân hàng.

NHNN cũng cho rằng tác động của sự thay đổi quy định trên là không đáng kể.

“Tác động cực kỳ nghiêm trọng”

Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) lại không hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên. Bởi thực tế cho thấy “số phận” của tín dụng BĐS chịu tác động lớn từ chính sách nới lỏng hay thắt chặt của NHNN.

“Nếu được thông qua, thông tư trên có thể sẽ tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), nhận định.

Cụ thể, hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực địa ốc cũng tương đương như việc nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Đơn giản là nó sẽ làm cho chi phí vốn trong lĩnh vực này tăng cao, chi phí tài chính của DN nặng thêm, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chủ đầu tư. Chưa hết, những người mua sẽ khó vay vốn hơn. Từ đó họ có thể giảm mua nhà để ở cũng như mua để đầu tư kinh doanh.

Chính vì lý do này, ông Châu cho biết đã có văn bản đề nghị ban chấp hành HoREA và các DN sớm cho ý kiến gấp để góp ý sửa đổi dự thảo thông tư của NHNN.

Tán đồng với quan điểm thắt chặt tín dụng sẽ tác động rất lớn đến thị trường địa ốc, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, dẫn chứng: Với cùng số tiền huy động được, nếu trước đây ngân hàng được cho vay 60 đồng thì tới đây chỉ có thể cho vay 40 đồng mà thôi. Khi dòng vốn hạn chế, lãi suất cho vay BĐS có thể tăng lên.

Tuy vậy, TS Hiếu đánh giá việc siết tín dụng vào lĩnh vực địa ốc là cần thiết. Ông nói: “NHNN cần quản lý dòng tín dụng để giảm thiểu những rủi ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc. Ngoài ra, cũng là để cho thị trường tài chính lành mạnh hơn. Với việc siết lại tín dụng sẽ buộc các nhà kinh doanh địa ốc phải làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực của dân chúng và có tính thanh khoản cao”.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhìn nhận việc siết tín dụng vào lĩnh vực này là nằm trong lộ trình của NHNN. Theo đó, các ngân hàng cần phải chặt chẽ hơn trong kiểm soát dòng vốn khi cho vay BĐS, một lĩnh vực bắt đầu có những dấu hiệu có thể rủi ro do tăng trưởng khá nóng.

“Tuy vậy, việc tăng tỉ lệ hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% cần xem xét ở mức phù hợp hơn, chẳng hạn chỉ 200% thôi. Thêm nữa, nên phân loại mức độ rủi ro của từng dự án địa ốc để áp hệ số rủi ro khác nhau chứ không nên áp một mức đồng đều. Ví dụ có dự án phải chịu hệ số rủi ro 200% nhưng có dự án chỉ nên áp dụng 160%. Bởi BĐS cũng có độ rủi ro khác nhau, do đó không nên áp dụng chung tỉ lệ này cho tất cả”.

Ông Lực dẫn chứng tại Úc, việc cho vay nhà ở ít rủi ro hơn so với cho vay xây biệt thự, khách sạn nên họ áp dụng hệ số rủi ro thấp.

Không ảnh hưởng mua nhà trả góp

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, nói bản giải trình về dự thảo thông tư nói trên giải thích: Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của khoản phải đòi để kinh doanh BĐS không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ. Hay nói cách khác không làm ảnh hưởng đến việc cá nhân mua nhà trả góp.

Tiêu điểm

Theo số liệu thống kê của cơ quan chức năng, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trong thời gian qua. Đến cuối tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng 358.377 tỉ đồng.

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong chín tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chín tháng đầu năm 2015.

Theo Nhịp cầu đầu tư

Thị trường BĐS: Chuyển hướng tích cực

Thị trường BĐS: Chuyển hướng tích cực

Gần đây, khi các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố những nét chính về thị trường bất động sản (BĐS) quý I/2016, nhiều chuyên gia đã dự báo một năm không dễ dàng cho thị trường BĐS do tác động từ chính sách – bắt đầu “siết” lại của các nhà quản lý – đã được thể hiện.

Dù vẫn có sự chênh lệch về số liệu căn hộ bán được giữa các đơn vị công bố, nhưng nhìn chung các thống kê đều chỉ ra rằng thị trường BĐS cả nước có sự tăng trưởng mạnh ở các chỉ số nguồn cung và giá bán, nhưng lượng giao dịch thành công có dấu hiệu chững lại.

Doanh nghiệp phải tính lại kế hoạch kinh doanh

Bên cạnh những yếu tố tự thân của thị trường, rõ ràng những tác động từ chính sách như luật mới được sửa đổi theo hướng minh bạch và lành mạnh hóa thị trường, đội ngũ môi giới và sàn BĐS được quản lý chặt chẽ hơn, gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỷ đồng sắp hoàn thành sứ mạng, đặc biệt là việc sửa đổi Thông tư 36 về cấp tín dụng BĐS … có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả BĐS cũng như cung – cầu trên thị trường.

Việc siết chặt sẽ giúp nhà quản lý kiểm soát tốt rủi ro cũng như trong hệ thống ngân hàng, nhưng cũng gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư cho thuê và người mua nhà có vay tiền, bởi kênh tín dụng ngân hàng vẫn là rất quan trọng.

Ảnh hưởng của Thông tư 36 sẽ ra sao đối với chủ đầu tư, nhà đầu tư cho thuê và họ sẽ phải làm gì để vượt qua những thách thức này?

Cần nhìn nhận rằng trong năm 2015, qua số liệu thị trường được công bố, phân khúc giao dịch tăng nhiều nhất so với trước là các căn hộ 1-2 phòng ngủ và lượng BĐS được cho là khan hiếm nằm trong phân khúc dưới 1 tỷ đồng. Như vậy, người mua chủ yếu là những người thu nhập ổn định và BĐS nhà ở giao dịch chủ yếu là các căn hộ hình thành trong tương lai.

Trong khi đó năm 2016, thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn bị thu hẹp, sẽ tác động lớn đến thị trường nhà ở qua hai khía cạnh chủ yếu.

Thứ nhất, những khách hàng chưa có nhà ở tại TP.HCM chủ yếu là những người lao động, có ưu thế là thu nhập ổn định nên giải pháp mua nhà hình thành trong tương lai và trả góp qua ngân hàng sẽ giúp họ dễ dàng hơn trong thanh toán.

Điều này sẽ làm giảm một lượng khách hàng đáng kể của thị trường. Lượng người mua giảm sẽ khiến các chủ đầu tư phải tính toán lại kế hoạch phát triển dự án của họ.

Trong đó, có thể có bài toán tăng khả năng ra quyết định của khách hàng bằng các cách thức khuyến mãi và chế độ ưu đãi. Với xu hướng này, sự đa dạng và tăng thêm chính sách dịch vụ khách hàng và quyền lợi của người mua trả ngay sẽ tăng thêm.

Thị trường sẽ là sự cạnh tranh của các hình thức marketing và khuyến mãi. Nói chung, lợi thế đang thuộc về các chủ đầu tư và người bán có thương hiệu, uy tín.

Những tranh chấp gần đây giữa chủ đầu tư và người mua nhà, mà “đình đám” nhất là vụ ca sĩ Thu Minh và chủ đầu tư dự án Léman Luxury Apartments, là hồi chuông cảnh báo dành cho các chủ đầu tư trong việc phải giữ đúng cam kết về chất lượng, tiến độ xây dựng với khách hàng.

Thứ hai là những ảnh hưởng đến các nhà môi giới và chương trình nhà ở có giá thấp. Lượng người mua năm 2015, được phân tích là có tác động không nhỏ của gói 30 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên do Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31/5/2016, nghĩa là thêm một kênh bán hàng của người bán sẽ giảm.

Như vậy, trong năm 2016 thị trường BĐS TP.HCM sẽ đón nhận những thách thức lớn từ các chính sách điều tiết của nhà hoạch định. Người bán trên thị trường sẽ phải suy nghĩ và làm việc tập trung hơn và có nhiều giải pháp marketing để thu hút khách hàng, nhằm vượt qua thách thức này.

Riêng với lĩnh vực nhà cho thuê, từ năm ngoái thị trường cho thuê đã xuất hiện khá nhiều BĐS cho người lao động thuê theo tháng tại các khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Các dự án BĐS cho thuê sáu năm, 49 năm như officetel, shophouse… ra đời, cho thấy đã có sự đa dạng về sản phẩm trên thị trường cho thuê.

Ngoài ra, sự hình thành phố đi bộ và sự phát triển khá đa dạng của các hình thức giải trí, vui chơi và các chuỗi franchise giúp thị trường cho thuê mặt bằng tăng tốc. Tác động của Nghị định 36 và Thông tư 11, vì vậy, có thể khiến thị trường nhà cho thuê có thêm cơ hội để phát triển.

Những sự chuyển hướng tích cực

Năm ngoái, thị trường BĐS TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014, trong đó phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư tăng trưởng khá mạnh, còn phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn người mua nhà.

Phân khúc BĐS cao cấp có sự tăng trưởng lớn nhất, tập trung vào khu nam và khu đông thành phố. Bên cạnh các dự án căn hộ cho thuê dài hạn, lần đầu tiên có dự án 125 căn hộ mini 19m2, cho thuê với giá dưới 2 triệu/tháng đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Rất nhiều dự án BĐS “ăn theo” các khu vực mà Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng.

Hiện thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa bền vững. Sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản.

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh; từ giữa tháng 2/2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm trung hạn lên đến hơn 8%/năm có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng trong năm 2016.

Từ những số liệu được công bố về thị trường BĐS quý I/2016, có thể dự báo thị trường BĐS năm nay sẽ có sự chuyển hướng tích cực, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, cũng như sự gia tăng đầu tư vào BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón đầu hội nhập.

Sẽ luôn có thách thức cho những nhà kinh doanh và phát triển dự án BĐS và nhìn nhận chúng là cơ hội hay thách thức còn tùy thuộc vào việc vận hành và chiến lược phát triển dự án để thích ứng với các thay đổi của doanh nghiệp.

Nguồn: Cafef